O Laudo de vistoria e sua importância para a locação de imóveis

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Sylvio Capanema de Souza, jurista, afirma em seu livro “Da Locação do Imóvel Urbano” (Ed. Forense) que “ toda locação é feita para um determinado fim, que pode ser residencial, temporada ou não-residencial. É dever do locatário usar o imóvel para o fim previsto no contrato, não o modificando, sem a prévia e expressa autorização do locador. ”

Mas como sabemos a condição original de um imóvel, após muitos anos de locação? E como locador e locatário poderão se resguardar, no momento da devolução do imóvel, quanto às suas condições originais?

O documento mais importante para uma locação residencial ou comercial é o seu contrato. Mas um dos mais importantes, senão o mais importante depois do contrato de locação, sem dúvida alguma, é o laudo de vistoria (ou auto de vistoria) do imóvel.

Este documento registra as características do imóvel, bem como a sua real e atual condição.

Entretanto, muitas pessoas ao alugarem um imóvel não dão a devida importância à necessidade de verificar os detalhes do mesmo. Esta é uma regra muito importante, e está na lei, determinando que o imóvel deverá ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue ao locatário: Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo.

Isso tem provocado, inúmeras vezes, aborrecimentos, tanto aos locatários quanto aos locadores, no momento da entrega das chaves, pois será sempre exigida a devolução do imóvel em acordo com o contrato de locação e o laudo de vistoria, e até que o imóvel esteja apto, o contrato permanece em vigor, com aluguel e encargos por conta do locatário.

Para evitarem-se transtornos desse tipo, que acabam onerando o locatário no momento da devolução do imóvel, para a realização de reparos que lhe passaram despercebidos, e retardando o recebimento do imóvel pelo locador, uma dica importante é, de posse do laudo de vistoria, avaliar o imóvel locado, confrontando o imóvel com as informações contidas no laudo de vistoria, anotando o que não estiver em acordo com o apresentado no laudo de vistoria, e levar ao locador, ou à administradora do imóvel, para que tais informações passem a fazer parte integrante – como um laudo crítico – do laudo de vistoria original, evitando assim, um considerado e sempre oneroso atraso no momento da devolução do imóvel.

Alguns itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

No laudo de vistoria, estão listadas todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, inclusive com fotos, em alguns casos. Esse laudo faz parte integrante do contrato de locação, e o locatário vai se basear nele para preparar o imóvel para a entrega, quando o desocupar.

Alguns itens devem ser observados:

• Pintura : cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas, e qual é o estado da pintura;
• Fechaduras e trincos: estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras;
• Hidráulica : abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;
• Pisos, azulejos e revestimentos : tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles;
• Parte elétrica : acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz;
• Vidros : é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;
• Mobília : caso o imóvel possua mobiliário, como armários, estantes, gabinetes etc., verifique o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.

O que diz a Lei

O locatário é responsável pela manutenção e conservação do imóvel, devendo restituí-lo ao término da locação, “ no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal ” (Lei n.º 8.245/91, artigo 23, III).

É aí que entra o laudo de vistoria, que vai apontar ao locatário o estado do imóvel, fornecendo-lhe os elementos necessários para a sua conservação, durante o seu uso diário e constante.

“ É obrigação do locatário tratar do imóvel com o mesmo cuidado, como se seu fosse. Deverá, assim, o locatário aplicar, no que se refere ao imóvel, o cuidado que o homem médio social emprega na conservação do seu patrimônio. (…) Responderá o locatário pelas deteriorações a que der causa, direta ou indiretamente, através de terceiros, familiares ou prepostos ” (Sylvio Capanema de Souza, Da Locação do Imóvel Urbano, Forense, pág. 188, 1999).

Observado isso, dificilmente os locatários terão dissabores ao devolverem os imóveis aos locadores, que por sua vez terão sempre seus imóveis bem cuidados, e as administradoras poderão dar garantia e satisfação a ambos, sempre.